我个人于2016年在丹麦买了自己的房子，之后也给了很多人丹麦买房的建议。
之前我也写过两篇在丹麦买房的文章，经过了时间的洗礼，我再把自己知道的总结在这里。
这会是一篇非常长的文章，当你想要在丹麦买房的时候，希望能对你有所帮助。
房子可能是一个人一生中最贵的花费了，处理的好的话，可以让自己财富增值。处理不好，真会让你血本无回。
在丹麦买卖房子，需要研究法律，请律师，个人财富状况，利率，税，中介费和房地产市场趋势。事先必须做好功课。
01
纵观丹麦几十年的房地产市场，还是以缓慢上涨为主，但中间也会有下跌的情况。比如：2008年。
如果你想持有房子超过5年，或者多于10年，那么不用犹豫，现在可以买房子。
丹麦的房地产不像中国，跌起来可狠了，但如果以5-10年的单位来看，还是会涨回来的。所以长期持有没问题。
并且哥本哈根的房子跟欧洲其他大城市相比并不是很贵。当然跟北上广深更是没法比。
下图是欧洲各大城市市中心房子每平米的价格对比：
现在丹麦的30年的固定利率都向着0%迈进了，之前丹麦银行还贷出了第一笔负利率贷款。
现在哥本哈根房价不是最低，但利率肯定是史上最低。
另外哥本哈根租房非常贵，还不如买个房子还贷款合适。
但是如果你能租到丹麦的廉租房，那就不用多说，能住多久就住多久。肯定比买房子合适。但这种房子都需要排很长时间的队（10年起）。
哥本哈根房地产市场上，100万-300万的房子非常抢手。总价低，小户型，靠近市中心永远都是抢手货。
这就意味着你很难抢到合适房子，还价的余地也不大，就是因为下家太多。同样的你如果买了这样的房子，你也不太为出手发愁。
02
如果是丹麦人，首付款可以是5%。但做为外国人，且在丹麦住不足5年的，就老老实实准备20%的首付吧。
上文的说的利率，也就是这剩余80%贷款利率，是丹麦政府的住房基金，利率非常低。
如果你有幸跟银行谈妥可以付5%的首付，剩余的15%就需要从银行走商业贷款。这就需要跟银行讨价还价，达成一个合适的利率，这利率就非常高（4%左右）。
如果能够付20%的首付，我还是建议付20%，这样可以享受很低的利率买房子了。
买房子前，你需要了解两个概念“Ejer”和“Andels”。这是丹麦两种房屋类型，我习惯叫它“大产权”和“小产权”的房子。
Ejer
买了之后这个房子就属于你，跟中国的商品房一样。
买了Ejer的房子，你愿意怎么弄都可以，比如改格局，出租，做Airbnb等等。
但是如果想改变外面的格局还是需要小区委员会同意才行。
购买Ejer的房子，可以享受那些便宜的贷款。
Andels称之为“小产权”不那么准确，它跟北京自住型商品房类似
房子并不是完全属于你，你有使用权，但没有所有权。
既然房子不属于你，你也不能对房子“为所欲为”，有很多的限制。
你不能出租Andels，除非你得到了业主委员允许，并且只能以比较低的价格出租。
卖Andels房子的时候，你没有定价权。
Andels房子的平时水电暖和维护费用要高于Ejer的房子
Andels的房子价格跟真个小区的业主委员会财务状况相关，选一个合适的Andels并不简单。
但Andels的房子总价非常低，所以比较好的Andels的房子也被买家抢破头。
03
购买和持有丹麦的房子有些条款你必须知道：
首付款：5%-20%。上文已经表述清楚，大部分中国人应该都会选择20%。
贷款额：一般银行会贷给你年薪的3-5倍。比如你年薪100万，那么你可以贷到300万-500万。
资本利得：自住房子出售时的利得不交税。这就是为什么我觉得在丹麦最有效的投资就是购买房产。比如你300万买的房子，住了几年之后，以500万出售，那么200万的利得不用交税就落在的腰包。如果你买了房子用于出租，然后出售的话，需要对利得缴纳35%的税。
不许空置：丹麦99%的房子都不允许空置，这就意味着，如果空置超过6个月，法律会强制你出租房子。想了解更多可以搜索“bopælspligt”。
5年期限：做为外国人，在丹麦居住不满5年，需要向丹麦相关部门申请购房许可，才能购买房子。购房许可申请不难，可以委托律师，或者自己申请。如果你在丹麦居住不满5年，你是不能把自己的房子出租的，当然离开丹麦也必须在6个月内出售自己的房子。
出租限制：丹麦大部分的房产都有出租价格限制，该价格一般低于市场价格，所以如果你有很高的贷款，那么就意味着，你的财富在流失。
不要试图逃避：丹麦社会透明，很难规避。如果租户去相关部门投诉，法律会强制房东调整出租价格到限制价格；并且将房租差价退还给房客。
该规定不适用1992年之后的房子。1992年之后的房子可以由房东自由定价。
2年租期：你可能注意到，很多房东只愿意租给你2年。因为丹麦法律规定，如果租满2年，房东不允许将房客赶出。如果房东想自己住该出租房，需要提前一年通知租户。
可以看到在丹麦出租房子并不简单，如果你想避免法律纠纷，那么最好租给认识的人。最好找一名律师，将自身情况表述清楚，让他帮你拟租赁合同，以维护自身利益。
注意丹麦法律的变化。如果外国人可以通过房子挣很多钱，丹麦政府会很快堵上这个漏洞。时刻关注丹麦政策的动向，避免自己损失。
04
在哥本哈根如何选择一个合适的房子呢？
地段--重要的事情说三遍“地段，地段，地段”。自己扔了百八十万进去，又向银行贷了一大笔钱。想要这些钱安全，那么买房前最好自己做功课。
1. 距离市中心最好不要超过半个小时的自行车车程。
2. 最好10分钟内能够走到地铁站，或者火车站。
3. 步行10分钟内有不错的幼儿园和小学。
4. 走路10-15分钟能到公园（Faelledparken, Frederiksberg Have, Amager Faelled，Naturcenter Amager）。
5. 小区环境优美，友善的邻居（没犯罪，远离那些地区）
如果能够有以下设施更好：
6. 旁水（Nordhavn, Amager Strand）或者紧邻一些湖泊
7. 街区安静，车辆不多。
如果你选择的房子能够满足上述条件，那么当经济危机来临的时候，你的房子是能够抗跌的。
05
丹麦的房子面积跟中国一样，不是使用面积。
BBR-boligareal：你经常会在卖房广告中看到的面积，它不仅包括了房子面积还有公摊面积。如果下图
Tinglyst areal：这个是你房子的使用面积，包括阳台。不包括走廊和公摊面积。
有些房子这两个数值可能相差甚多，比如：广告上标示是113平米，但使用面积可能只有102平米
你既不能放些杂物到公摊面积，也不能支个床让你来访的朋友睡那儿。但是你还需要给这些公摊面积交税。
注意：即便上文所说的Tinglyst在有些房子里也是不准的，特别是那些老房子，你最好弄个尺子自己量量，做到心中有数。
我们能做的就两点：
尽量降低单价。
尽量扩大使用面积。
针对第一点，有很多无用的附加值会加到房价上，比如：房子有一点点水景，如下图
这样的房子很可能比同户型高出十几万，那样就是不值得。
对于第二点，尽量通道窄一点的房子；有些开放厨房和客厅，其实可以自己隔出一件卧室出来。
06
Ejerudgift
除了房子单价之外，还有一项指标需要你注意，那就是Ejerudgift。它表示你购买了该房子后每月预计支出。主要包括：
Ejendomsskat-房产税
Ejendomsværdiskat- 地产税
Ejerforening- 向业主委员的付款，包括：房屋维护，公共设施维护，公共区域电费，整栋楼的保险。
Grundfond-向Ejerforening支付的其他费用。
Ejerudgift不是“租金”，但它表示你持有房子的每月固定支出。
所以选择房子的时候，Ejerudgift当然是越低越好。一般70-100平米的房子，不会超过4500 dkk。
如果你买的房子该项支出比较多，那很可能你所在的小区需要更多的维护资金的支出，或者有大的公摊面积，比如大花园的维护费用。
其他的一些参数你也不能忽视：
房子建造年份，前文提高过1992年之后的房子不受出租限制；越新的房子可能建造材料越好，越不需要更多维护。
购买哪一层，在丹麦房子越高越贵。一般涨一层总价贵5万-10万。第一层最便宜，比如底层300万，那么第三层可能就是330万。
注意：底层的房子比较便宜，但你也要注意，当你出手的时候，同样需要挂很长时间才能脱手。
注意：房子越高越贵，可能是因为：
越高风景越好
越高光线越好
越高越安全，不易被偷盗。
保暖系数：丹麦房子保暖系数用A,B,C,D等标示，A保暖系数最高。不要小看这些，E,F的房子跟A的房子差很多，也就是说E,F的房子要支付更多的取暖费。每年差出来几千块吧。
Liggettid：房子挂牌出售的时间。哥本哈根的房子一般挂出时间60天-100天左右就会成交。当然也跟地段有关系。
如果这个房子挂出来时间过长，可能的原因：
挂的价格过高，你有讨价还价的余地。
房子可能有问题，只是可能，你自己需要问清楚。
很多物美价廉的房子挂出来没几天就会被买走。想捡漏的同学可以每天关注房产市场。
07
买房的流程：在市场上选房—> 到现场看房子—>投标—>预定—>律师+银行审批—>银行处理贷款—>签合同—>搬家
银行和你是一个双向选择的过程，你需要银行的贷款，但银行同样也需要客户，特别是优质客户。如果你收入良好，想长期在丹麦发展，信用很好，那么银行非常想贷款给你。
为了自己的利益最大化，多选择几家银行一起谈，选一个最合适你的才是重点。
银行需要你至少三个月的工资单，去年的税单，你的养老保险，其他贷款情况和家庭支出等等。这些材料如实交给银行就可以。
跟银行谈的时候有些是需要讨价还价的：
贷款总额，前文说过这个数值是你税前年薪的3-5倍。但至于是多少，需要跟你银行磋商。
首付款，在丹麦不满5年的外国人，那没的谈，需要出到20%。其他根据个人情况跟银行讨论出多少首付。
贷款类型，固定利率（30年，20年，10年），浮动利率（F1,F3,F5），10年期仅付利息。
银行利率，这里的银行利率指的是20%内的，首付款以外的从银行贷款的利率。可能在3%左右
银行服务费，这里面有些不能讨价还价，有些是可以讨价还价的，你可以问银行顾问哪些是可以讨价还价的，他有义务告诉你。
其他服务，比如银行给你信用卡金卡，包括免费旅行险等等。
强烈推荐找一名律师，如果你不是购买期房的话。我是买的期房，所以我没请律师，因为开发商给所有住户的合同都是一样的，也没什么商量的余地。
但买二手房，强烈建议找一名律师。他会帮你处理一些合同问题，确保房子没有法律纠纷。你与律师也就是通几次电话，发几封邮件的事儿。
律师费不会超过1万DKK，还要看律师做多少事情。在让律师处理任何事情前，先谈好价格，免得起纠纷。
08
选房的网站这里也罗列几个：
Boliga：https://www.boliga.dk/
Boligsiden：https://www.boligsiden.dk/
Bolighed：https://bolighed.dk/
我是用Boliga比较多，虽然丑了点儿，但还是挺好用的。特别是按照地图搜索，和比对过往成交价格，和同户型的价格等等。
网上找好房子之后，就是跟中介约现场看房，一般有独自约看房和“Open House”，如果特别想买这个房子还是单独约看房合适。
除了看房子墙面，地板，窗子这些表面的东西外，还需要关注采光，建筑质量等等。如果买house，最好雇一个专业看房人员，他能够看到内部一些不易发现的问题。
问问中介，房东为什么卖房子（如果着急卖，就有还价余地），整栋楼的维修计划等等。
看完房子后，别着急离开，可以看看小区周围的环境，跟邻居聊聊，看看邻里关系。
回去之后可以看看周围同等户型的房子成交记录，做到心中有数。
第二次去看房的时候，肯定需要家庭其他成员一同前往，房子是一个大的消费，一定是全家成员都满意才好。或者带朋友一起，让别人以不同视角给出意见。
虽然中介希望你们能够成交，但毕竟他服务于卖家，不要寄希望太多在他身上。
09
看上合适的房子之后，那么就是最关键的一步了，讨价还价。
房子这么贵，没可能卖家说多少钱就多少钱成交。记住我们是为了自己的生活讨价还价。
如果丹麦也同中国一样是卖方市场，那就有很少的议价空间，但也不会像国内那样坐地起价。
如果同时有几个买家竞争这个房子，那么房东不管那么多，价高者得。
房子总价越高，竞争越小。哥本哈根低于300万的房子，很快就卖掉了。但超过300万的，就卖的慢，同样也有议价空间。
如果你只钟情于一个房子，那房东就是“刀俎”，你就是“鱼肉”了。
如果你够运气，或者情报更多，选那些着急卖房的人。你可能会收益颇丰。
如果房东已经从该房子赚了200万，那么再便一个十几二十万也不是问题。但房东已经赔钱卖房子了，那么再让他多割点肉会比较困难。
每年1-2月，7-8月两次交房产税，房东都想着在这之前卖掉房子。
讨价还价就看你掌握信息多少了，丹麦的房地产市场信息非常透明：
过往交易价格：每个房子的交易记录都明明白白的写在那。
出售时间：之前也讲过，不再多说。
价格调整：很多房主开始挂单价格高，但无人问津之后就选择自主降价。
历史挂单：之前说过挂单超过100天的房子不好买，有的房东会取消挂单，调整价格后从新挂单，但这信息都可以查到。
同户型对比成交价：历史记录可能用处不大，毕竟市场随着时间变化，但同小区同户型的房子，一定有参考意义。
房东贷款类型：如果房东是10年仅还利息的贷款，正好处在10年关键时刻，那么他就着急卖。
其实我不大会讨价还价，看各位大神的本事了。
10
我喜欢新房，不希望每天为了维护房子操心。不喜欢讨价还价，所以最后我们买的是期房。
期房无法看到真实户型，但如果是二期的话，可以参考一期的房型。
期房的话选择开发商非常重要，就像国内愿意选择“恒大”而不是三线小开发商。
期房没有讨价还价空间，房价是固定好的。
可能会延期
买期房你只需要付定金，5万-10万的样子，但要有银行的garantere
银行还是需要你冻结你的首付款才会给你garantere。
即便只付了定金，但这房子就是你的了。
当然价格也是固定的，无论今后市场是涨是跌。
贷款从交房那刻开始算起。
总之，买房是认生一件大事，希望大家谨慎以待。希望大家都买到中意的房子。
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