哥本哈根附近有一类房产广告,用的是个专门的词: nedrivningssalg 。直译过来是"拆旧建新销售"——卖的不是房子,是地皮。旧房子买来就是拆掉用的,清出地来,换一栋新的。 这种生意有套清晰的经济逻辑:好地段早没空地了,旧房子还在那儿,买下来拆了重建,新房卖价高,银行也愿意贷款。一条明白账。 只是,五年前算得通的账,今天越来越难算了。 涨了多少 丹麦统计局(Danmarks Statistik)的建筑成本指数显示,从2021年到2026年,建一栋独立住宅的成本涨了25%。 具体一点:2021年造价350万克朗的新房,今天要440万克朗。 差出来的90万克朗,大约是一个丹麦普通工薪族两年的税后收入。 涨幅分布也有意思。电工作业涨了近29%,木工涨了28%,砌砖涨了23%——这些都是盖房子绕不过去的工序。油漆工只涨了11.7%,但油漆是你唯一能省的地方。 好消息是最近一年明显降温。2025年第一季度到2026年第一季度,整体建筑成本只上涨了1.6%,材料涨了0.8%,人工涨了3.1%。涨势到了一个暂时的平台期。 两种算法,两种风险 博加经济知识中心(Boligøkonomisk Videnscenter)首席经济学家Marc Lund Andersen把这件事分成两种情形。 第一种:在郊外买块没盖过房子的空地,通常离哥本哈根或奥胡斯(Aarhus)远一些。地价相对便宜,建造成本是大头。但他指出一个悖论:地便宜,往往说明那片区域的整体价格水平本来就低——建好之后能不能卖出去,心里没底。 第二种就是前面说的"拆旧建新"。地贵,但逻辑稳:好地段的房价一直高,银行认这个账,愿意参与融资。 问题是,这两年利率上去了,流动性紧了,能扛住这种项目的买家越来越少。"拆旧建新"的市场活跃度,已经悄悄下滑了几年。 政府的回应让我没想到 成本涨、供给收,一般人以为政府接下来会推动加快建设。 没有。 今年六月刚组建的新联合政府在执政纲领里直接写进去了:要减少"拆好房子建新房子"的做法,理由是保护气候,同时"维护丹麦文化遗产"。 具体措施包括:对达到一定保存价值的建筑引入"保留或说明"(bevar eller forklar)原则——...
有一笔账,我在丹麦住了11年才彻底算清楚。 一个在丹麦出生的孩子,国家从幼儿园开始一路付钱——小学、初中、高中、大学,全部免费。他开始足额纳税,一般是25到30岁之间。也就是说,每一个本地长大的丹麦人,前25年对国家财政来说是纯支出。 现在来了一个28岁的外国工程师,直接走进劳动力市场。国家一分教育钱没花,却多了一个可以立刻纳税的人。智库Kraka的首席经济学家Niels Storm Knigge说,这是"省下了一大笔"。 这不是某个政客的煽情话术,这是丹麦财政部的算法。而这个算法,解释了丹麦看起来矛盾的移民态度:同时欢迎又排斥——欢迎的是特定规格的人,排斥的也是特定规格的人。 一张财务报表决定你能不能进来 最新的数据来自Kraka,时间是今年7月。 分析显示:如果丹麦未来的净移民维持过去20年均值——每年净增约23,000人,而不是丹麦统计局预测的逐渐下滑到11,000人——到2035年,国家财政空间可以多出约42亿克朗。 这个结论成立的前提是:来的人以劳动力为主。 如果来的主要是儿童或没有工作的成年人(典型如难民潮),财政收益减半。如果这批人的劳动市场参与度偏低,效益接近零。两个坏情景叠加:净负。 历史数据更直接。2018年,来自西方国家的移民整体对公共财政是正贡献。来自中东、北非、巴基斯坦、土耳其地区(统称MENAPT)的移民,当年给丹麦带来了约310亿克朗的净成本,比2015年的420亿有所改善,但仍然显著。换算成人均,约每人每年85,000克朗的净支出。其他非西方国家的移民,同一口径下人均只有4,000克朗——差距超过20倍。 原因很简单:MENAPT地区来丹麦的,以难民和家庭团聚为主,入境时就业率低。而以工作签证入境的印度或中国工程师,财政贡献与西方移民基本相当。 研究给出的数字是:就业率与财政贡献之间,相关系数0.85。几乎是一一对应。 有没有在工作,决定了这个人对丹麦是资产还是负债。 丹麦是怎么从"最自由"变成"最严格"的 1983年,丹麦通过了一部被称为"欧洲最自由"的外国人法,给予难民家庭团聚权利,还延伸到60岁以上父母。彼时,丹麦是欧洲最愿意开门的国家之一。 变化来自2001年大选。那一届,移民主导了整个选战。右翼丹麦人民党大胜,支持中间...