在 Gentofte(哥本哈根北面一个以富裕闻名的自治市)买一栋140平方米的房子,今天大约要付1000万丹麦克朗。这本该是丹麦房地产市场最令人艳羡的地址之一,但按 Nordea Kredit(北欧联合银行旗下的抵押贷款机构)首席分析师 Lise Nytoft Bergmann 的最新测算,过去几年 Gentofte 的房价涨幅在整个哥本哈根地区几乎垫底,仅比 Dragør 好一点。 一个曾经的"涨幅之王",怎么会跌到这个位置?答案牵涉到利率和一项去年才落地的房产税改革,而这两件事对任何考虑在丹麦买房、尤其是考虑贵价社区的人都不是抽象概念。 曾经的涨幅冠军 根据房地产数据平台 Boligsiden 的统计,从2015年初到2021年底,Gentofte 的房价累计上涨了85%,同期全国平均涨幅只有50%。 换算成年化数字,Gentofte 这六年间平均每年上涨9.2%,是整个 Region Hovedstaden(丹麦首都大区)涨幅最高的自治市。紧随其后的是 København(哥本哈根市),年化8.9%,再往后是 Hvidovre 的8.6%和 Gladsaxe 的8.5%。 那几年,只要地址挂着 Gentofte,几乎就等于稳赚。 2022年,风向变了 2022年之后,情况彻底反转。全国房价从2022年初到现在累计上涨了16.4%,而 Gentofte 只涨了9.2%,换算成年化增长率仅有1.9%。 如果把通胀算进去,这实际上是一次房价的实质性下跌。在整个首都大区,只有 Dragør 的表现比 Gentofte 更弱。 反过来,像 Glostrup、Rødovre 和 Brøndby 这类过去不算热门的自治市,近几年房价年化涨幅反而超过了6%。丹麦房地产市场的排位,这几年发生了明显洗牌。 利率是第一个原因 2022年之前,借钱买房几乎是免费的。极低的利率让买家可以承担更高的贷款,而这种宽松对最贵的房产受益最大——同样是利率下降一个百分点,一笔1000万克朗贷款省下的月供,远比一笔300万克朗贷款省下的多。 2022年通胀抬头后,丹麦的房贷利率跟着欧洲整体加息周期大幅上升,到当年秋天已经涨到十几年来的高点。这时候算式反过来了:贷款金额越大,利率上升带来的月供压力就越重。Gentofte 那些动辄上千万克朗的房子,首当其冲...
Lyngby Storcenter(哥本哈根北郊Lyngby的大型购物中心)还在。二十多年前,互联网泡沫最盛的时候,市场上流传的说法是,再过几年实体商店就会被网购彻底取代。现在是2026年,这家商场照常营业。 讲这句话的人是Henrik Kraft Scharling,丹麦一位专门给企业主和机构投资者做危机推演的顾问,客户名单里有Lego家族和瑞典的Ikano。过去几年他的工作,是帮客户模拟金融危机、供应链断裂这类极端场景会如何在系统里蔓延。这一次,他把同样的方法用在了AI投资热潮上——不是因为他怀疑AI这项技术,而是因为他觉得市场对风险的估计太乐观。 这篇分析发表在丹麦金融学术期刊Finans/Invest上,他的核心判断是:这一轮AI投资热,可能是2008年金融危机之后,整个金融体系第一次真正的压力测试。 不止一个人在担心 这不是孤例。今年以来,多家重量级机构陆续发出类似警告。 国际清算银行BIS(各国央行之间的"央行",负责监测全球金融体系风险)在7月的年度报告里说,五大科技巨头未来两年的AI相关资本开支预计超过1万亿美元,规模、对债务的依赖程度和企业之间环环相扣的投资关系,都让人担心这轮繁荣能否持续——一旦融资收紧,可能不只是回调,而是拖长的萧条,带来实质性的经济伤害。 欧洲央行ECB的经济学家8月在央行博客上估算,欧元区家庭通过基金间接持有的美国科技股敞口约4400亿欧元,并判断AI股票的这轮上涨大概率会降温——即便技术最终兑现承诺,市场对利润增长的预期也已经透支得太多。这篇博客文章声明不代表ECB官方立场,但出自央行内部经济学家之手,分量不轻。 英格兰银行行长、同时担任国际金融稳定委员会FSB主席的Andrew Bailey,8月在致G20财长和央行行长的信中提到,债市和股市的高估值、不断上升的杠杆,以及资金过度集中在少数几家大型科技公司身上,三者叠加可能放大未来的一次市场调整。 六个风险点,单独看都不致命 Jesper Rangvid是哥本哈根商学院CBS的金融学教授,2013年曾牵头调查丹麦金融危机成因的"Rangvid-udvalget"(丹麦政府成立的金融危机调查委员会)。他这几年也在博客里反复提到同样的担忧:私募信贷的不透明,以及市场情绪过度乐观。 Scharling在文章里把风险拆成...