在 Gentofte(哥本哈根北面一个以富裕闻名的自治市)买一栋140平方米的房子,今天大约要付1000万丹麦克朗。这本该是丹麦房地产市场最令人艳羡的地址之一,但按 Nordea Kredit(北欧联合银行旗下的抵押贷款机构)首席分析师 Lise Nytoft Bergmann 的最新测算,过去几年 Gentofte 的房价涨幅在整个哥本哈根地区几乎垫底,仅比 Dragør 好一点。
一个曾经的"涨幅之王",怎么会跌到这个位置?答案牵涉到利率和一项去年才落地的房产税改革,而这两件事对任何考虑在丹麦买房、尤其是考虑贵价社区的人都不是抽象概念。
曾经的涨幅冠军
根据房地产数据平台 Boligsiden 的统计,从2015年初到2021年底,Gentofte 的房价累计上涨了85%,同期全国平均涨幅只有50%。
换算成年化数字,Gentofte 这六年间平均每年上涨9.2%,是整个 Region Hovedstaden(丹麦首都大区)涨幅最高的自治市。紧随其后的是 København(哥本哈根市),年化8.9%,再往后是 Hvidovre 的8.6%和 Gladsaxe 的8.5%。
那几年,只要地址挂着 Gentofte,几乎就等于稳赚。
2022年,风向变了
2022年之后,情况彻底反转。全国房价从2022年初到现在累计上涨了16.4%,而 Gentofte 只涨了9.2%,换算成年化增长率仅有1.9%。
如果把通胀算进去,这实际上是一次房价的实质性下跌。在整个首都大区,只有 Dragør 的表现比 Gentofte 更弱。
反过来,像 Glostrup、Rødovre 和 Brøndby 这类过去不算热门的自治市,近几年房价年化涨幅反而超过了6%。丹麦房地产市场的排位,这几年发生了明显洗牌。
利率是第一个原因
2022年之前,借钱买房几乎是免费的。极低的利率让买家可以承担更高的贷款,而这种宽松对最贵的房产受益最大——同样是利率下降一个百分点,一笔1000万克朗贷款省下的月供,远比一笔300万克朗贷款省下的多。
2022年通胀抬头后,丹麦的房贷利率跟着欧洲整体加息周期大幅上升,到当年秋天已经涨到十几年来的高点。这时候算式反过来了:贷款金额越大,利率上升带来的月供压力就越重。Gentofte 那些动辄上千万克朗的房子,首当其冲。
新房产税又添一把火
利率之外,还有一项从2024年1月1日生效的丹麦房产税改革(boligskattereform)。改革把房产价值税税率定为评估值80%部分的0.51%,超过一定门槛(2024年为920万克朗)的部分按1.4%征收。
对已经在2024年前拥有房产的业主,改革设有"税收折扣"(skatterabat)保护——如果新规则下税额上涨,差额会被抵消,业主暂时不用多交钱。但这项保护不适用于新买家:谁在新规则下买房,谁就要按新税率全额缴纳。
按 Nordea Kredit 的测算,Gentofte 一栋典型房屋的房产总税负因这次改革每年增加了近1万克朗,而一栋高价房屋的增幅可以超过5.7万克朗。换算下来,今天 Gentofte 典型房屋的年度房产总税负大约是7万克朗,最贵的房屋则接近15.2万克朗。
这意味着,想在 Gentofte 买房安家的人,除了要扛更高的房贷利率,一进门就要承担比老业主重得多的税单。
Gentofte 依然抢手,但光环不再是无条件的
这些数字不代表 Gentofte 变得不受欢迎。它依然拥有丹麦数一数二的学区、离 København 市中心的通勤距离,以及大片安静的独栋住宅区,这些优势短期内不会消失。
但这次降温说明了一个道理:地段稀缺可以撑起溢价,却撑不住无限溢价。当买房的账单涨得比买家的收入快,再稀缺的地址也会失去光环。
我自己在丹麦看房这几年最大的体会是,大家太容易只盯着"这个社区好不好",却很少认真算一笔账:利率变化和税制调整加在一起,对一栋千万克朗级别的房子的冲击,远大于对一栋三四百万克朗房子的冲击。地段的名气值多少钱,取决于你打算用多高的杠杆去买它。
这方面的具体数字(比如你所在或考虑购买的自治市房价、评估值和适用税率)每年都会调整,涉及个人房贷和税务安排,建议在做决定前直接向银行或 SKAT(丹麦税务局)确认最新口径,而不是套用本文中的全国性例子。
对正在丹麦看房、尤其是考虑 Gentofte、Hellerup 这类传统"贵价社区"的人来说,接下来值得盯住的,是丹麦利率是否会进一步下行——如果借钱重新变便宜,像 Gentofte 这样的高价社区可能会是最先受益、涨幅重新反弹的地方;但在那之前,买房账单的实际负担能力,比地址本身的名气更值得优先核算。
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