在København(哥本哈根)和Frederiksberg——哥本哈根市区西侧一个独立的自治市——接下来新批的楼盘里,最多只能留两成房源做私人出租房。剩下八成,一半要卖给买房人,一半要分给排公屋队的人。
这不是传闻,而是今年六月上任的四党联合政府写进执政纲领的规则,出自其中名为Boligplan 2030的住房计划。10月5日,这条规则把丹麦住房部长和一群经济学家摆上了对立面。
一场关于"谁看错了市场"的争论
自由派智库Cepos本月分析了整份执政纲领中的11项住房提案,得出的结论是:8项会让哥本哈根本就紧张的租房、买房压力更严重,而不是更轻。
Cepos分析师Otto Brøns-Petersen和Ulrik Crüger Ahm引用Copenhagen Economics与Deloitte此前的研究称,新建私人自住房和出租房对压低房价的效果,大约是新建公屋的两倍。换句话说,把新建项目里能做私人出租房的比例从市场自发决定压缩到两成左右,等于主动砍掉抑制房价最有效的那部分供给。
Boligøkonomisk Videncenter(住房经济智库)主任Curt Liliegreen和Aarhus Universitet(奥胡斯大学)政治学教授Martin Vinæs Larsen也公开表达了类似的疑虑。
童年、老年与住房部长Jacob Mark(SF)不接受这个判断。
"如果你觉得市政府现在拿到规划这个权力,就等于哥本哈根和Frederiksberg不会再有新建房,那是把市场看错了,"他说。他的理由是,开发商对这两个地方的项目一向抢着要,配额提高顶多压低一些投资回报率,不会压掉建房的意愿。
为什么要留出这么高的配额
Jacob Mark把这条规则讲成一个分配问题:如果不强制留出自住房和公屋的比例,新增供给大概率还是私人出租房——这对买不起房、也租不起私人房源的人没有帮助。
他是SF(社会人民党)议员,2015年起进入国会,2024年因压力请病假离任,今年2月重新参选并在3月选举中当选,6月被任命为这个合并了儿童、老年与住房事务的新部门的部长。
Boligplan 2030之外,Cepos还反对执政纲领里要把住房补贴(boligydelse)翻倍的提案——他们的逻辑是,供给本就紧张的时候加大补贴,只会把钱转化成更高的价格,而不是更多人住得起房。另有一条要求拆除旧建筑前先说明理由的"保留或说明"原则,Cepos担心会拉长审批流程、推高建造成本。
还没定型的"福利住房"
争论最大的另一项提案是"velfærdsbolig"(福利住房)。设想是市政府低价出让土地、私人资本出资建房,再把房子优先分给护士、幼教老师、社工这类哥本哈根招不到人的关键岗位员工,租金或房价比市场价低。
Jacob Mark承认具体机制还没定下来:"背后要怎么设计,我们还没做完。"他把这个方案比作旧时代的"tjenestebolig"(职务宿舍)的轻量版,出发点是哥本哈根生活成本太高,护理、教育岗位招不到人。
Otto Brøns-Petersen批评,不该拿住房市场做收入分配政策。Liliegreen的疑虑则是,拿到福利住房的未必是真正最需要帮助的人——护士和警察的收入,不一定比排了多年公屋队的低收入家庭更紧张。
哪些是新政策,哪些是旧账
Jacob Mark为自己辩护时提到两件"已经做成"的事:一是提高了公屋建造成本上限(maksimumbeløb),预计仅哥本哈根就能多出4000套公屋;二是拿出5亿克朗支持老年共居社区(seniorbofællesskaber)建设。
这两项都值得多问一句时间线。提高成本上限的政策今年1月就生效了;5亿克朗的老年共居社区资金,来自2025年12月由当时的S-V-M政府与SF、保守党(KF)、红绿联盟(EL)达成的协议。两项都不属于这次执政纲领里新提出的内容,而是前一届政府留下的政策,Jacob Mark上任后延续执行。
对于"政纲里的住房提案太零散,缺乏真正能改变局面的一两项重磁力政策"这个批评,他本人倒没有完全否认——他承认大城市以外地区的公屋建设确实还缺具体方案,寄望于明年的Landsbyggefonden(丹麦全国性的公屋建设与翻修资金分配机构)协议来补上。
对在哥本哈根租房、买房的华人意味着什么
如果你在哥本哈根或Frederiksberg租房,这条规则短期内多半不是好消息:能流入私人租赁市场的新房源比例被压低,供给端收紧的方向很明确。至于长期会不会被新增的公屋、自住房供给抵消,取决于审批和建设速度能不能跟上——这正是经济学家和部长吵的核心分歧,目前谁也给不出确定答案。
我自己这几年在哥本哈根看过几轮租房和买房的行情,感受最深的不是配额怎么分,而是从拿到规划许可到真正交房,中间的流程本身就慢。配额之争固然重要,但如果审批节奏不变,无论比例怎么调,短期供给紧张都不会消失。
值得持续关注的是两件更具体的事:Boligplan 2030的执行细则何时落地,哥本哈根和Frederiksberg市议会是不是真的用上了新的规划权;以及明年的Landsbyggefonden协议会不会给大城市以外的公屋建设拿出实际方案。这两点比今天这场"谁看错了市场"的口水战,更能决定你明年租房、买房的实际成本。
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